Звоните нам!
+7 926 739 39 64, +7 926 322 67 60
Перезвоним за 59 секунд advocat.msk@mail.ru

Суды » Споры по жилищному праву

Споры по жилищному праву

Право человека на жилище занимает особое место и является одним из социальных прав, предусматривающее гарантии от произвольного лишения человека жилища. Оно  прямо  закреплено в Конституции Российской Федерации. Ст. 40 гласит: каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

К сожалению, иногда возникают ситуации когда нас пытаются лишить занимаемых квадратных метров и  мы вынуждены защищать свое конституционное право, или наоборот, жизнь заставляет выселить человека, чье проживание рядом с нами незаконно и причиняет массу хлопот.   

Поэтому, когда речь заходит о выселении гражданина из жилого помещения всегда возникает масса вопросов, в которых человеку далекому от юриспруденции непросто разобраться…

Куда обратиться, с чего начать столь нелегкое дело?

Давайте разберемся, что же такое все-таки выселение?

У многих оно ассоциируется непосредственно с освобождением лицом  занимаемого жилища, и это действительно так, но отчасти.  На практике - это целый комплекс мер, которые необходимо осуществить, чтобы удачно избавиться от надоевшего жильца.  

Во-первых,  гражданин может быть выселен из жилого помещения в судебном порядке лишь при наличии оснований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, или соответствующим договором.

Во-вторых, нужно разделять выселение лица- собственника жилого помещения, лица имеющего право пользования помещением находящимся в собственности, и, наконец, лица- нанимателя муниципального жилья или государственного жилья.

Соответственно разные категории в зависимости от формы собственности жилого фонда  регулируются различными правовыми  нормами и положениями.

Попробуем разобрать в данной статье каждую. Начнем с нанимателей муниципального и государственного жилья как наиболее сложной категории.

Для данной категории характерно наличие договора социального найма, документа,  на основании которого гражданин владеет и пользуется для проживания жилым помещением, предоставленным собственником – государственным  жилищным фондом  или муниципальным жилищным фондом. Жилищный кодекс предусматривает утрату права пользования жилым помещением в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В таком случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Однако, это правило не распространяется на членов семьи или иных жильцов, которые остаются проживать в старом месте. Они  сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.

 Статьей 83 Жилищного кодекса РФ предусмотрены основания для расторжения договора социального найма, и, как следствие, выселения лица. Нужно отметить, что расторжение по нижеуказанным основаниям производится  исключительно в судебном порядке.

Эти основания следующие:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Попытаемся разобрать каждое из этих оснований.

 

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. 

Суд, рассматривая иски о выселении за неуплату жилья и коммунальных услуг, должен обязательно учитывать уважительность причин такой неуплаты. Причины могут быть различными:  затруднительное материальное положение,  болезнь или отъезд на длительный срок. Выселение возможно, если суд признает причины неуплаты неуважительными.

Одновременно с выселением к нанимателю предъявляется требование об уплате всей суммы задолженности и пени, начисленной по правилам, предусмотренным ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения. Взамен жилой площади, с которой должники выселяются в принудительном порядке, им предоставляется другое социальное жилье.

Выселение за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития.

Бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его порчу и разрушение, является еще одним основанием для выселения виновного лица. "Бесхозяйственным содержанием жилого помещения считается бездействие собственника, нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей. Это, в частности, длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ от принятия решения о способе управления дома и его техническом обслуживании, систематические отказы от предложений собственников произвести ремонт дома, использование жилого помещения под производственные и иные нежилые цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей, а также нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего помещения, появление грызунов, систематическое скопление бытового мусора и отходов, высокий уровень шумов от бойлерной, загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п."

 

Использование жилого помещения не по назначению

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Использование жилого помещения не по назначению означает, что помещение используется для иных целей, нежели для целей проживания, в частности для размещения производства, торговой точки, используется как офис или склад.

Здесь нужно отметить, что  выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено только со стороны наймодателя. Независимо от основания выселения оно возможно не иначе как в судебном порядке. Но до подачи нанимателем искового заявления в суд соответствующий жилищный орган вправе попытаться урегулировать спорный вопрос, явившийся причиной выселения, административным путем, т.е. путем направления письменных предупреждений в адрес наймодателя, путем переговоров о неправомерности действий виновного лица.

Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (Часть 2статьи 91 ЖК РФ,  п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

Последним случаем прекращения договора социального найма жилого помещения - утрата (разрушение) жилого помещения, смерть одиноко проживавшего нанимателя.

 

Порядок выселения

В первой части мы рассмотрели основания утраты права пользования жилым помещением, находящимся в государственной либо муниципальной собственности. В данной статье мы рассмотрим основания для выселения собственников, а также иных лиц из жилого помещения.

 1.  В соответствии со ст.29 ЖК РФ  собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перепланировки. Если же собственник отказывается выполнить  предписание, государственные органы обращаются с соответствующим иском в суд. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если  же нет, тогда суд принимает в отношении собственника решение  о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.  

 

2.  Использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей либо бесхозяйственное обращение с жильем, его разрушение.

В предыдущей статье мы уже затрагивали это основание применительно к нанимателям жилья и дали им соответствующую характеристику. И если для нанимателей данные нарушения влекут выселение  без предоставления другого жилого помещения, то с собственником все немного иначе.

В такой ситуации орган местного самоуправления для начала делает письменное предупреждение собственнику о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, орган местного самоуправления обращается в суд. Суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Собственнику выплатят вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

 3.  Отдельным основанием также можно считать изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд  

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и  расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.  

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

4. Истребование имущества у собственника при предъявлении к нему требований со стороны лица, ранее являвшегося собственником данного жилого помещения, в случае, когда жилое помещение выбыло из его владения помимо его воли является основанием утраты права пользования жилым помещением.

По смыслу статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В данном случае защита прав  собственника осуществляется  путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Суд, удовлетворяя заявленные требования, решает, в том числе, и вопрос об утрате собственником  права пользования жилым помещением и снятия его  с регистрационного учета.

 

В третьей части мы рассмотрим ситуацию, когда лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением.

Согласно статье 31 Жилищного кодекса  РФ бывшие члены семьи собственника, прекратившие с ним семейные отношения, могут быть выселены.

Данный вопрос является достаточно актуальным в настоящее время, поскольку на практике нередки случаи, когда, например, один из супругов является собственником жилого помещения, а второй - только зарегистрирован  в нем и использует его  наравне со вторым супругом.

После расторжения брака практически всегда встает вопрос о выселении уже бывшего супруга и не всегда все происходит в добровольном порядке.

Вначале разберем, кто же относится к членам семьи собственника. По закону к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Согласно ч. 4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.

Данная норма не означает, что бывшие члены семьи автоматически теряют право пользования жилым помещением. А лишь то, что у собственника возникает законное право для  выселения и обращения в суд с соответствующим  иском.

Иск, как правило, удовлетворяется, но нужно иметь в в виду следующее. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

При этом суд, и это важно,  вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Иная ситуация. Зачастую собственник заключает с третьими лицами  договор безвозмездного пользования жилым помещением (срочный либо бессрочный). Данный договор позволяют гражданину, заключившему его,  пользоваться квартирой наравне с собственником.

Нужно отметить, что договор  безвозмездного пользования  по своей природе схож с договором аренды, и к нему применяется часть правил последнего (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Его отличие от договора аренды - безвозмездность.

Указанный договор наделяет  лицо теми же правами в отношении к жилому помещению, что и собственника, более того, указанное лицо  имеет право на защиту своего владения, даже против самого собственника, в соответствии со ст. 305 ГК РФ. 
          Расторжение указанных договоров в установленном законом порядке, либо по соглашению сторон, влечет прекращение права пользования жилым помещением.  Собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю жилого помещения, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно только в определенных случаях. Например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением; не выполняются обязанности по его поддержанию в исправном состоянии или содержанию; существенно ухудшилось его состояние; без согласия собственника жилое помещение передано в пользование третьему лицу.

Безусловно, если ссудополучатель  не согласен с расторжением договора и не желает добровольно освобождать квартиру, вопрос приходится решать в судебном порядке.

Одно из самых небесспорных оснований – продажа собственником жилого помещения.  

В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Указанная норма позволяет новому собственнику выселить членов семьи прежнего собственника, нежелающих добровольно освобождать жилую площадь. Зачастую этим пользуются недобросовестные риелторы, желающие поскорее «закрыть сделку». Они  уверяют  покупателей в том, что закон на их стороне и им нечего опасаться.

Но, как и в любом законе, в данной норме тоже имеются исключения.

Не могут быть лишены права пользования жилым помещением члены семьи собственника жилого помещения, имевшие равные с ним права на предоставленное жилое помещение и отказавшиеся от участия в приватизации жилья.

Указанное право постоянного бессрочного проживания члена семьи, давшего согласие на приватизацию и отказавшегося таким образом от доли в приватизированном жилье, гарантировано Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии со статьей 19 которого действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) об утрате права пользования жилым помещением собственника бывшими членами его семьи не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Отказополучатели, пользующиеся жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.

В соответствии со ст.33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Согласно части 2 статьи 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Еще одна категория лиц, которую нельзя лишить прав пользования жилым помещением это получатели ренты на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Согласно ст. 601 по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Статья 34 ЖК РФ указывает, что  гражданин, проживающих в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены для отказополучателей,  пользующимся жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу. 

Присоединяйтесь к числу наших клиентов!  


Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу по земельным делам и недвижимости!