Звоните нам!
+7 926 739 39 64, +7 926 322 67 60
Перезвоним за 59 секунд advocat.msk@mail.ru

Оформление » Смена арендатора земельного участка под зданием

Смена арендатора земельного участка под зданием

В Москве и области заключено очень много договоров аренды земельного участка под зданием сроком на 49 лет до введения в действие Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ. В договорах аренды, заключенных до 1998 года есть запрет на замену арендатора. Департамент городского имущества или администрации часто отказывают заявителям в заключении Дополнительного соглашения к Договору аренды со ссылкой на то, что в договоре аренды есть запрет. Росреестр же отказывает в регистрации смены арендатора со ссылкой на то, что основной договора аренды не зарегистрирован. Нашими юристами найдено 2 решения этой проблемы. Рассмотрим каждый из них в отдельности:

Первый способ:

Необходимо обратиться в Росреестр за регистрацией договора перенайма с приложением документов о переходе прав на здание и иных документов, предусмотренных законодательством. Неважно, каким образом произошел переход прав на задние: внесено ли здание в Уставный капитал, передано ли здание в порядке правопреемства, по судебному решению, по договору купли-продажи или на торгах. Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации перехода права аренды, и надо быть к этому готовым. Если правопредшественник получил отказ в регистрации Договора аренды, обжаловал его в суде и проиграл, это не значит, что новый собственник не сможет зарегистрировать переход прав по договору аренды и сам договор аренды. Росреестр отказывает в регистрации перехода прав со ссылкой на пункту 2 статьи 6 и пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту также - Закон о регистрации прав) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Между тем данный отказ не правомерен. В силу пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации прав, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной законом. Согласно пункту 2 статьи 6 Закона о регистрации прав, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины. Таким образом, поскольку договор аренды заключен до принятия Закона о регистрации прав, то право аренды земельного участка признается юридически действительным при отсутствии государственной регистрации также на момент заключения дополнительного соглашения о перенайме или иного другого соглашения о передаче прав по договору аренды.

Второй способ разрешения данной ситуации:

Необходимо обратиться в Департамент городского имущества или администрацию за заключением Дополнительного соглашения к договору аренды. Департамент или администрация, вероятно, откажет со ссылкой на то, что в договоре аренды прописан запрет на передачу прав арендатора по договору аренды. Между тем, данный отказ неправомерен. Когда мы передаем права на здание, то к новому собственнику права аренды на участок переходят в силу закона. Договором аренды нельзя отменить права нового собственника здания на земельный участок, которые возникли в силу закона. Такой пункт договора будет являться ничтожным, даже если этот пункт отдельно не оспаривался и сроки на обжалования прошли. Какой из этих способов выбрать определяется в зависимости от ситуации клиента.

Позвоните нам, мы с радостью поможем Вам правильно решить вопрос с Вашим договором аренды! 

+7 926 739 39 64, +7 926 322 67 60


Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу по земельным делам и недвижимости!